相比此前老辣、兇狠的拿地模式，閩系房企的攻勢變得更加穩健和保守，也折射出當下房企在地產行業存量市場的探索，未來房企‘五軍之戰’硝煙正濃，閩系房企的發展也將和中國房地產一樣，隨著歷史的車輪繼續前進。
房企的年報集中發佈已經過去，往常來看，閩系房企以高溢價、高增長攪動地產江湖，代表企業就有世茂、陽光城、融信、建發等一眾閩系企業。
伴隨著去槓桿、去庫存，地產行業普遍增速不如去年，閩系企業似乎也少了往年兇悍的本色。
在房地產存量競爭擠壓之下，2019年房企銷售額Top20中，閩系房企仍有三家上榜，佔比15%。
這在京滬江浙廣深撕扯下，仍保住房企頭部梯隊，是個不錯的成績。
激進、兇猛、規模至上是業內給閩系房企貼上的標籤，兇猛在於閩系房企拿地。
以2016年為例，陽光城以總計124.96億元在長沙、廣州、蘇州、廈門等城市圈地；融信則以110.1億競得靜安區的三塊土地，刷新單幅地價紀錄；
也有開發商稱閩系房企為“激進草莽之輩”，
“強擴張、快週轉、高槓杆”也成為了閩系房企的特徵。隨著地產行業踩下剎車門，狼性的閩系企業也從“爭食”轉向“覓食”，尋找新的營收增長點。
房企的轉變，饒不過行業標杆，作為閩系房企標杆的世茂、陽光城和旭輝也成為閩系房企的風向標。
閩系三巨頭
從市場規模來看，閩系房產延續中國房地產三超多強的格局。
世茂、陽光城、旭輝2019年的銷售額均超過2000億，分別入列中國房地產銷售額第9位、第13位和第16位。
與閩系第4位的銷售額差距近600億元，梯度化明顯。
以福建一地撕開中國房地產市場的巨大口子，則與企業的擴張路徑和創始人風格息息相關。
01 世茂地產
掌舵人許榮茂早年走南闖北，到香港闖蕩，回福建投資再到北京地產市場投資，做過紡織和成衣，也做過證券經紀人。
在攜妻東渡澳大利亞後，帶著對房地產的投資思考，殺入北京的房地產市場， 1997年20萬平米的“華澳中心”開盤，一如閩系文化在商業上的滲透，許榮茂打起的第一槍殼可謂狼性十足。
之後伴隨著上海陸家嘴濱江花園，武漢錦繡長江項目相繼落成，世茂正式確立了自己高檔+外銷的模式。
用許榮茂自己的話說，“英雄一定要在特定的環境產生”，許榮茂的狼性和房地產的高歌猛進相得益彰。
從2019年的數據來看
——簽約額為2600.66億元，同比上升47.6%。
——簽約面積1465.6萬平方米，上升37.1%。
——毛利率30.6%，上升4個百分點，盈利優化。
——淨負債率59.7%，連續8年低於60%。
02 陽光城
陽光城的創始人林騰蛟本出身於豪門，卻選擇白手起家。
1995年創立福建陽光集團，之後辦學校、開酒店、做地產，依靠教育、地產、酒旅三個行業的複合發展，開啟了全國的擴張道路。
隨著總部進駐長三角，2016年開啟“3+1+X大戰略”向千億規模進軍。
“人品是最好的風水，也是最硬的關係”，90年代回國創業的林騰蛟憑藉“戀祖愛鄉，樂善好施”的閩商情懷實現了個人和社會的價值。
根據2019年陽光城業績快報
——營收614.91億，增長8.89%。
——淨負債率下降43.94個百分點，負債優化。
——應收賬款減少48.54%，回款能力加強。
03 旭輝
創始人林中早年通過銷售代理賺到第一桶金，在福建先後創辦永升物業服務公司，永升旭日置業公司。
但是隨著21世紀初期房地產迎來發展契機，林中帶領創業班底來到上海創辦旭輝集團，成了最早移民的一批閩系企業。
隨著公司規模的發展先後進行股份制改革，香港聯交所上市，並在旭輝成立的第二個十年，規模逐漸突破1000億、2000億元。
從年報數據來看
——合同銷售額2006億元，增長32.0%。
——應收/付賬款超過50%，資金週轉相對平穩。
——淨負債率68.5%，微幅上升，保持穩定。
閩系房企的承壓
通過閩系龍頭年報的梳理，也會發現，早年憑藉高溢價，高週轉的擴張模式遺留的一些問題：
淨負債處中高位
從閩系的龍頭房企來看，2019年世茂、陽光城、旭輝的淨負債率分別為59.7%、138.3%、68.5%。
在中國房企龍頭Top20來看，淨負債率相對處於中高位。
（數據截取銷售額Top20已發佈年報或業績快報企業）
此外，根據Wind數據，2019年和2020年，閩系房企的到期債券規模處於高峰期，均超過700億元，對於部分發債規模過大的企業會有償債壓力。
這一定程度上會拖累現金流。
盈利仍有優化空間
再從毛利對標行業的其他龍頭，2019年萬科毛利率為36.25%，中海毛利率為33.7%，龍湖毛利率為33.6%。
在閩系房企中，2019年世茂和旭輝毛利率分別為30.6%和30.0%，排名第4的融信毛利率則為24.24%，對比行業內的高毛利率房企，閩系房企龍頭的盈利空間仍有優化空間。
早年的野蠻擴張下，閩系房企走的太快，就如墨西哥的那句諺語：別走太快，小心丟了你的靈魂。
而現在留給他們更多思考的是——如何找回自己的靈魂。也是在地產的後白銀時代中找尋自己的定位與價值點。
閩系房企的轉變
當然，閩系房企也開始了自己的轉變，其中
世茂：繼續深耕三大經濟區和成渝、山東半島核心城市群，以“保優勢”，其次通過收併購、穩健的財務政策和多元化業務補短板。
陽光城：在聚焦大福建，重點經濟區外，對土地項目進行重新評估，關注重點城市的房地產狀況；
旭輝：在深耕一二線的基礎上，多元化土地儲備，重點關注一些具有房地產潛力的三四線城市。
相比此前老辣、兇狠的拿地模式，閩系房企的攻勢變得更加穩健和保守，也折射出當下房企在地產行業存量市場的探索。
不管怎麼樣，閩系房企的探索也將和中國房企的戰車捆綁在一起。
三十而立的不僅是世茂，還有以世茂為代表的閩系房企，從地方到全國他們已經走成了一盤棋。
未來存量地產博弈，頭部房企集中度將進一步提升，由全國各地頭部房企發起的“五軍之戰”硝煙漸濃。
閩商以家國情懷和兇悍的打法能否在進一步撬動房地產的變局呢？我們也一起期待。
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