大家好，我是勇談。對於房地產市場有所觀察的朋友應該知道，其實從2018年開始已經陸續有消息曝出“房產空置率高”的問題。不僅僅是寫字樓、商鋪等商業地產，甚至包括不少投資性住宅房產空置率在一些城市也是很高的。
對於房價因為“房住不炒”的調控下，很難有大漲也很難有大跌。那麼未來房產尤其是投資性房產未來會是什麼趨勢？維持穩定甚至微跌是大概率。藉此機會簡單談談我的觀察。住房需求增長速度跟不上房產新建速度，這是導致房產空置率高的關鍵
- 住房需求肯定是持續存在的，但是目前的房產供應速度已經遠遠超過實際需求，這也是2018年住宅銷售套數減少的原因
過去10年我國房企住宅銷售套數走勢圖
圖上所示是過去10年我國房企住宅銷售套數走勢圖，可以看到2017年達到了最高峰1336萬多套，但是2018年就減少了62991套！大家需要知道的是“房住不炒”從2016年就提出了，從理論上來說2018年的房產調控與2017年差別不大，甚至2018年包括一些二三線城市放鬆、放寬了落戶條件從某種意義上來說對於房地產行業算是利好消息。就算這樣住宅銷售套數卻減少了6萬多套，說明了一個事實“2018年或許是房地產行業住宅銷售的拐點”，真正的房產供給大於需求（包括投資需求和剛需等）。
- 投資性房產存在了很長時間，除去專業機構外，不少普通投資房產者已經很難出手
圖上所示是過去1年國內主要一二線城市的二手房價格走勢圖
投資性房產的資金來源很廣，包括股市、企業、個人等資金都在過去很長一段時間內湧入房地產市場。但是從2018年後很多人發現二手房出手越來越難，從過去的3個月左右的交易週期到如今的半年甚至一年；從數據來看二手房漲勢有限也是如此，圖上所示是過去1年國內主要一二線城市的二手房價格走勢圖，可以看到絕大多數城市的二手房走勢都偏弱，同比漲幅在7%以內，甚至有鄭州、武漢、長沙等城市二手房已經出現環比下跌。介於新房還在持續建設中，房產供過於求的情況短時間內不會結束，二手房未來的價格還是以穩定且微跌為主。
新房因為各種各樣的原因還是要維持一定的上漲的，二手房則處於“姥姥不疼舅舅不愛”的尷尬境地
- 土地財政、銀行和房企利潤等原因決定了，新房價格不漲遊戲就進行不下去
近10年我國商品房銷售價格走勢圖
未來每年房產銷售套數減少但是房價上漲會是一段時間內的趨勢。房產銷售套數減少意味著實際購房需求在減弱，但是房價持續上漲的動力還是存在的。起碼從目前數據來看房價並沒有不漲的意思。2019年我國商品房同比上漲6.5%這樣的中低速房價上漲還會持續一段時間，甚至未來隨著調控的繼續深入房價同比上漲恢復到2013-2014年的1.6%的水平也不是沒有可能。但大家要記住一句話“房價在未來很長一段時間內不漲是不現實的”。
- 二手房市場屬於相對比較完善的供需市場，供求規律決定了二手房價格走勢
房產中介滿大街都是
介於目前市場上主要投資二手房的多數都是個人（真正的炒房客在2018年前已經撤出），二手房價格還是會保持較長一段時間的堅挺，原因也很簡單“個人投資者如果說收益達不到預期是不會輕易出手的”（大家換位思考下就理解了）。當然特殊情況除外，就跟此次疫情影響了我國沿海地區不少做外貿生意的不得不通過“拋售”房產來獲取短期的週轉資金。所以，未來二手房整體走勢是穩定或者微跌。
房地產企業總資產已經逼近我國工業企業總資產，這也是為何調控要堅持的原因
- 2018年房地產企業總資產突破85萬億，我國工業企業總資產不過113萬億
過去10年我國工業企業總資產走勢圖
民間一直傳的這樣一句話“我國已經不是製造業大國而是造房子大國”不是沒有道理的。2018年房企總資產已經達到85萬億，而且還在保持高速增長；但是我國工業企業資產增長已經陷入低速增長狀態了。圖上所示是過去10年我國工業企業總資產走勢圖，可以明顯看到從2014年後這個增速明顯減弱，甚至2018年比2017年的資產增加僅僅只有1萬多億！以製造業帶動我國40多年高速經濟發展的經驗，一旦被拋棄後果真的不敢想象。
綜上，房產調控的最終目的是讓資本、資源重新流入到工業、製造業，畢竟只有“製造業才能真正創造價值”。房地產行業本身的使命就是為了解決居民的住房問題而產生的，只是機緣巧合有了投資屬性，“房住不炒”就是讓房地產迴歸初心。各位覺得呢？原創不易未經允許不得隨意轉載，喜歡房產問題的朋友可以訂購勇談的專欄，更多優質內容繼續貢獻中。
