通過訴訟程序催繳物業服務費已經成了物業企業常用的維權手段，本文為您系統分析催繳物業服務費訴訟中的抗辯理由。當物業服務公司起訴業主要求交納物業管理費時，一些物業服務公司可能會同時起訴幾十個甚至上百個業主，被起訴的業主往往也會形成共同的利益圈，以群體性行為的方式參與訴訟。因此，此類案件社會影響較大，越來越引起政府和社會的廣泛關注。作為被告的業主，在接到人民法院的傳票時一般都會根據自己的實際情況提出各種有針對性的抗辯理由，以達到不交或者少交物業服務費的目的。本文總結物業服務企業和小業主代理律師的訴訟經驗，試圖從業主常見的抗辯理由出發，分析各種抗辯理由後蘊含的法理依據，綜合法院在審判實踐中的判決情況，為該類案件的各方當事人在訴訟過程中提供借鑑和參考。
以物業服務質量不到位為抗辯理由
在物業服務企業起訴業主支付物業管理費案件中，大約80%以上的業主都會以物業服務企業提供的物業管理服務質量不到位作為抗辯理由。根據《民事訴訟法》“誰主張，誰舉證”的舉證規則，業主應就物業服務企業服務質量不到位的事實進行舉證。
如何認定物業服務企業的服務質量？根據《物業管理條例》第二條規定：“本條例所稱的物業管理，是指業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動。”根據上述規定，物業服務企業最基本的服務內容是對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，並維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序。
法官在審理案件時一般會根據物業服務合同和行業標準進行考察。物業服務合同一般都對物業服務範圍、服務標準、收費標準、收費方式及違約責任等作出詳盡的規定。物業服務企業是否嚴格按照物業服務合同的約定保質保量地提供了物業管理服務將會直接影響到案件判決的結果。
《中華人民共和國合同法》第一百零七條規定，當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、採取補救措施或者賠償損失等違約責任。如果物業服務企業的服務質量達不到合同約定的標準，業主完全有權要求降低物業服務的收費標準。但是，業主以物業服務質量不達標為由拒絕交納全部物業管理費一般無法得到法院支持。只要物業服務企業對物業服務區域提供了基本的物業管理服務，業主也享受了這一服務，業主就應當依照合同約定交納物業服務費用，不能以物業服務存在質量問題為由而拒絕交納服務費。當然，如果業主提供的證據證明物業服務企業在提供物業服務的過程中服務質量確實存在不達標的事實，則法院可能會根據物業服務企業的違約程度做出核減物業服務費或免除物業服務合同約定的違約金的判決。
案例：因認為物業公司服務質量太差，重慶某某花園小區的8名業主拒交物業費，事後，他們被物業公司訴至法院。昨天，某某法院一審判決，由於物業服務質量不合格，8名業主只需交納70%的物業費。
2018年4月，作為被告人之一的劉某某(化名)入住西城小區。2019年7月，某某物業公司受開發商委託對該小區實行管理，雙方在委託合同中規定，物業要使小區達到整體形象安全舒適，環境衛生乾淨利落，花草樹木要四季常青、三季有花。
劉某某說，該物業公司進駐小區後，並沒有認真履行物業管理職能，小區至今沒有正式的保安隊伍，已發生多起入戶盜竊事件。同時，物業公司為了收取停車費，允許車輛停在小區消防通道和公共通道。此外，小區還存在環境衛生狀況極差等問題。8名業主說，他們認為物業公司的服務質量讓他們忍無可忍，所以拒付3年多的物業費。
庭審時，8名業主還向法院提供了照片和小區物業管理滿意度調查問卷，用以證明物業管理服務未達標。
某某法院認為，業主享受了物業公司提供的服務，應支付物業費。但根據業主提供的照片及物業管理滿意度調查問卷，可以認定該小區物業公司提供的管理服務存有一定的瑕疵，所以對物業公司訴求的物業費扣減30%，劉某某等人只需向物業公司支付70%的物業費。
以前期物業服務合同期限屆滿為抗辯理由
在物管費訴訟案件中，作為被告的業主委員會對物業服務企業提交法院的證據材料進行審查。如果前期物業服務合同期限已經屆滿，則物業服務合同是否就當然失去法律效力了呢？業主以合同期限屆滿作為抗辯理由能否獲得法院的支持？
《物業管理條例》第二十六條規定，前期物業服務合同可以約定期限；但是期限未滿、業主委員會與物業服務企業簽訂的物業服務合同生效的，前期物業服務合同終止。如果前期物業服務合同約定了服務期限，在期限屆滿後，業主委員會尚未成立或者成立了業主委員會但還沒有與選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同的，應如何認定前期物業服務屆滿後的物業服務關係呢？
《北京市高級人民法院關於審理物業管理糾紛案件的意見（試行）》第十五條規定，物業服務合同到期後，雙方沒有解除合同並繼續履行合同的，視為合同自動延續。另根據《中華人民共和國合同法》的規定，合同的實際履行是合同的一方或雙方以自己的實際行為履行了合同主要義務，對方予以接受的，應當視為合同的實際成立。對於前期物業服務合同期滿後的物業服務法律關係的認定，應視為雙方事實上形成一種合同關係，物業服務公司以實際行動繼續履行物業服務合同，業主也實際上享受了物業服務企業提供的物業管理服務，理應交納相應的物業服務費用。因此，業主以前期物業服務合同期限屆滿為由拒絕交納物業服務費的抗辯將得不到法院的支持。
