【文|一單元】
“逢八遇冷，逢九調整”，近幾十年的中國經濟，似乎一直在重複著這一魔咒，地產也是。
1999年，亞洲金融危機陰霾逐步散去。房地產被確立為支柱產業，取消福利分房進入第二年，“擴大內需”成為時髦詞，信貸環境空前放鬆，第一批買房網站誕生，樓市自此全面進入個人消費時代。
這一年，創立7年的碧桂園，與科龍、美的、格蘭仕一起，成為順德十大納稅大戶。也是在這一年，碧桂園走出順德，在廣州大展拳腳，首創春節賣樓、精裝修現房，3000套一個月內被搶購一空。隨後，“一年一個碧桂園”，在珠三角攻城略地。大盤時代，風起雲湧。
2009年，全球金融海嘯餘波未平。中國率先復甦，成功走出V型反轉，全球排名坐三望二。房地產從年初的悲觀論調，經由小陽春回暖，迅速進入烘烤模式。
此前一年，碧桂園形成了全國版圖的初步框架。但就在眾多房企異地擴張時，碧桂園在2009年將戰線收縮，將新增土儲重點放回廣東，把經濟成長性好的區域和中心城市周邊郊區作為發展重點。
城市群區域聯動，是房地產最好的牽引軸。2009年，廣佛同城、深莞惠一體化正式擺到桌面上。溢出、輻射、連接，多重效應疊加，結合部與交界處成為樓市的集中爆發點。碧桂園悄然完成蓄勢積力。
一張一弛，是頂級的商戰智慧。對於碧桂園的二次騰飛、全面躋身頭部、佔據C位來說，這一步至關重要，那就是對項目回報週期與總體土儲戰略的精緻權衡。
精確把脈，踩對鼓點。老中醫的穩，踢踏舞的準。
【1】
江山如畫又逢九。
2019年樓市，小陽春行情之後，卻並沒有複製十年前的輪迴。“房住不炒”基調下，結構性分化加速。
碧桂園也站到了一個新的節點，並再一次實現穩與準。一二線牽引的粵港澳大灣區和長三角，以及廣袤的三四五線腹地，加之遍佈內地31個省區市的全覆蓋，構築起下一個十年的戰略佈局。
如常務副總裁程光煜所言，碧桂園相對穩健和佈局合理的市場安排，在2018年、2019年基本上完成了。按照從一線到五線均衡佈局的安排，能夠更充分地利用市場空間，也能有效分散市場風險。
再次收穫“佈局紅利”，也就順理成章。
2019年上半年業績“硬核七連”——銷售領先，收入強勁增長，現金充足，毛利增長，淨利潤增長，財務穩健性增強，去化、回款穩定。
來自三四線城市的銷售佔到55%左右的份額。而下半年權益貨量大約也有55%來自來自三四線。
在三四線普遍承壓的大氣候下，碧桂園在一二線與三四線平分秋色。全年銷售額不低於去年（5018.8億元）並且有所增長，基本穩了。
【2】
還是那句俗話，“長期看人口，中期看土地，短期看金融”。
穩健的財務狀況+厚實的土地儲備+遍佈全國的長遠戰略佈局，這3個維度，可以更好地理清碧桂園的大邏輯。
第一，人口。
楊國強反覆強調，波動才是行業常態，城鎮化是不可逆的時代大潮，地產市場未來規模仍然龐大。
城鎮化率每提高一個百分點，就有近1400萬人進入城市。住房改善，是最大的剛需。白熱化的搶人大戰、加速拆除的戶籍門檻，猶如爐子上的牛奶，為低線城市帶來溢出需求。
碧桂園的佈局策略，基於對三四五線城市城鎮化前景的清晰研判。
2018年下半年，碧桂園項目首次進入西藏，完成了對中國內地31個省/自治區/直轄市的投資全覆蓋。截至2019年6月30日，碧桂園在全國項目總數達到2381個，分佈於279個地級市，1235個區縣。
一大波地產分析師，忙著補地理課。
碧桂園已獲取的可售資源中，98%位於常住人口50萬人以上的區域，94%位於人口流入區域，75%位於五大城市群。廣東省與長三角合計47%，佔據半壁江山。這一分佈，符合人口流動趨勢。
大灣區+長三角+大規模城鎮化的廣闊腹地=全國項目佈局，為業績增長提供長期動力。
【3】
第二，土地。
佈局上，碧桂園曾以三四線為主陣地，分享了城鎮化進程紅利和消費升級機遇。2015年起，逐步加大一二線周邊佈局力度，優化土儲結構。
土地就是王道。碧桂園已獲取的權益可售資源17587億元（一線城市3149億，二線6035億，三四線8403億），潛在權益可售資源10251億元。合計高達27838億元。
龍頭企業有龍頭。在廣東老根據地，碧桂園前瞻性地深度佈局粵港澳大灣區，精準契合了國家重大發展戰略。
據克而瑞統計，截至2018年底，碧桂園在粵港澳大灣區的土地儲備超過5000萬平方米，土儲貨值和建面均位居Top1，遠超其他房企。
坐擁充足且優質的土地儲備，大灣區貢獻了非常可觀的銷售業績。2019年上半年，碧桂園銷售前10位的城市中，有一半位於大灣區，包括佛山、廣州、惠州、清遠和東莞。十年前的佈局紅利，仍在源源釋放。
目前，碧桂園在大灣區已獲取權益可售資源3467億元，潛在權益可售資源5519億。其中位於深圳分別為225億、1961億元；目標市場為深圳的為1155億、4144億元。
今年2月《粵港澳大灣區發展規劃綱要》，8月《關於支持深圳建設中國特色社會主義先行示範區的意見》，相繼發佈。
上聯：二月春風似剪刀；下聯：八月桂花遍地開。橫批：雙重利好。
碧桂園再次迎風而立。
楊國強在建築工地上，用慣了鉛錘和水平儀，練就了精準的眼力。
長三角是大灣區之外，另一個世界級城市群孵化區。
身為行業頭部，碧桂園一直嚴格成本控制，拒絕高成本拿地。“地王”幾乎看不到碧桂園的身影。一線城市土地市場競爭激烈，地價高企。廣、深尚有地緣優勢，北、上則是名副其實的硬骨頭。
隨著全國佈局的優化， 2017年碧桂園在長三角以771億元拿下133宗地，2018年再以398億元拿下了1042萬平方米的土儲面積。目前，碧桂園在長三角區域貨值超過5000億，位居第一梯隊。
今年，碧桂園再度進軍上海灘。5月，在上海閔行、金山相繼拿下兩塊地，6月又北上過江，瞄準崇明。
但程光煜強調，公司希望是機會驅動拿地，符合標準的地才拿。近期在上海拿兩宗地是個例，不代表拿地策略調整。公司從一線到五線均衡拿地，不會偏重。全年1800億元投資計劃，按上半年投資節奏，下半年仍有充分預算，要結合具體城市地塊，擇優選擇，隨行就市。
翻譯過來就是，碧桂園手中的都是優質資產組合。土儲豐富，強力支撐未來發展。
【4】
第三，財務。
截至2019年6月30日，碧桂園可動用現金餘額約2228.4億元，佔總資產的比例約12.8%。另外有3133億元的銀行授信額度未使用，營運資本充裕。
“財務自由”，意味著迴旋餘地、騰挪空間、承壓能力。特別當低溫來襲，穿越當下週期，更須謹慎為上、行穩致遠。
碧桂園中報前一天，央行高層再度表態，近期將發佈關於個人住房貸款利率政策的公告，但有一點可以肯定，房貸利率不會下降。
在行業資金面持續收緊的背景下，自2017年起，碧桂園第三次連續在年中實現淨經營性現金流為正。淨借貸比率58.5%，較之去年同期下降0.5個百分點。拒絕“速度與激情”，負債率持續減低，財務結構更加穩健。
實際上，從2007年上市至今，碧桂園一直將淨借貸比率保持在70%以下，兼顧規模增長和負債管控，是行業裡少有的模範生。
【5】
因此，從遠、中、近程觀瞄，作為大體量、高成長的頭部房企，碧桂園都具備了較強的業績鎖定性，基本面堅實穩健。
繼續深耕三四線是信心，謹慎穿越週期是定力，重點精準佈局是眼界，降槓桿管控財務是韌性。四者合一，就是後勁，就是價值投資。
何況，除了拓展布局廣度，還有高科技和現代農業深度賦能與加持。
地產主業，項目2000+，業主400萬+，為機器人、現代農業提供了豐富的應用場景。而機器人為地產提供有力的技術支撐。切入高科技現代農業，則順應消費趨勢，進而為地產增添附加值。
三大板塊互動支撐，打通接口，盤活資源，延伸鏈條，構建生態，共同開掘增長極。
“一二三產業×一二三四五線”，地產課堂新教材，敲黑板，劃重點。
碧桂園的策略，似乎是優化版的“田忌賽馬plus”。
一二線，盛裝舞步，優雅穩重。平衡式均勢。
三四線，策馬奔騰，一騎絕塵。碾壓式優勢。
幾條賽道一同跑下來，C位已定。
