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民法典理解適用學習答疑係列
第28期
問題
住宅所有權人在住宅滅失或被徵收時
是否依據《民法典》仍對原居住權人負有特定義務？
相關法條
《民法典》第三百七十條
上述《民法典》370條關聯法律、案例、觀點
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解答
這個問題應當區分居住權是有償還是無償設立兩種情形。在商業投資領域等有償設立居住權的情形下，因客觀原因導致住宅滅失無法繼續履行合同的，居住權人可以不再支付剩餘期限內應當支付的居住權價款。已經支付的，可以請求返還。此時，不發生所有權人以所獲得賠償金向居住權人賠償的事宜。而在無償設立的情況下，因居住權人並未支付對價，故居住權消滅的，原則上不發生賠償或補償。但應當考慮的是，當所有權人因住宅滅失獲得了足額賠償，則該賠償必定是針對其所有權“圓滿”狀態的賠償，而實際上所有權人在住宅設立居住權後享有的是“虛有權”，
前者價值顯著高於後者。故在此情形中，所有權人應當就該部分差價給予原居住權人以適當補償。特別是在遺囑設立居住權情形下，遺囑人以住宅分別為不同子女設立所有權和居住權，以實現財產利益的合理分配。如果住宅滅失後繼承房屋所有權一方獲得充分賠償而居住權人卻無任何補償，則違背遺囑人的真實意圖。相應的，如果房屋所有權人未得到充分受償，則強制其給予居住權人部分補償顯然有違公平。總而言之，房屋滅失後居住權人是否應當得到補償是較為複雜的問題，不宜以一刀切的方式確立規則。
於房屋被徵收的情形，則情況有所不同。《民法典》第327 條規定，因不動產或者動產被徵收致使用益物權消滅，用益物權人有權依照《民法典》第243 條、第245 條的規定獲得相應補償。由此，房屋所有權人、居住權人均可以依照上述規定請求補償。但居住權人如何獲得補償，則可以有兩種路徑選擇：
第一，由國家對房屋所有權人和居住權人分別予以補償。這樣固然有利於對居住權人利益的保護，但需要補償主體事先區分所徵收的房屋是否已設定居住權，精準辨識居住權人和所有權人的利益。在涉及成百上千戶居民的規模化徵收工作中，這樣的做法難免會顯著降低徵收工作效率，提高徵收工作成本。
第二，居住權人的利益包含於房屋所有權的整體利益中，在徵收補償階段沒有必要區分房屋所有權人和居住權人的利益。故居住權人應得的補償款，可以由房屋所有權人統一領取後，再由居住權人向房屋所有權人主張。
此種模式，可以維持現有的徵收補償制度，且易於適用有償和無償設立居住權等不同情形。例如，房屋所有權人以幫扶為目的，為方便居住權人就近工作而無償為其設立居住權。由於居住權人系基於房屋所有權人好意無償取得居住權，故在居住權因房屋徵收消滅後，其不應再從房屋補償款中分配利益。於此情形下，如果由徵收補償主體判斷是否應當補償居住權人並不現實，而交由房屋所有權人與居住權人處理則更為妥當。以上兩種路徑如何選擇，可以在司法實踐中進一步探索。
