文︱劉德科
1. 房企融資收緊的靴子落地了，最高興的是各大房企的拿地投資部門，最不高興的是各大房企的銷售部門。為什麼這麼說？
2. 靴子是這麼落地的：前幾天（8 月 20 日），央行與住建部開了房企座談會，說「形成了重點房地產企業資金監測和融資管理規則」。
官方會議報道只說到了監管規則，並沒有說監管規則的具體內容。但在此前，市場傳聞已經給出了非常翔實的內容：劃了「三道紅線」，把房企分成「紅-橙-黃-綠」四檔進行監管〔「三道紅線」具體為：剔除預收款後的資產負債率大於 70%；淨負債率大於 100%；現金短債比小於 1 倍〕。
一些好事者按這「三道紅線」，給各大房企都標了色，各種版本的「紅-橙-黃-綠」——那些被標了綠色的房企，有一副喜氣洋洋的表情。
其實啊，綠色房企的真實負債率，未必就比紅色房企低。因為：那「三道紅線」，只能粗淺地呈現出桌面上的負債率，照不出「假股真債」等表外融資。
但是，「三道紅線」將導致多數房企變得手頭緊，這是毋庸置疑的因果推理。
3. 最高興的是各大房企的拿地投資部門，因為：拿地窗口期又將打開，不會有那麼多房企來搶地了——當然這是對錢多的房企而言的。
受到新規影響而手頭緊的房企，其拿地投資部門應該也是高興的：反正沒錢了，可以休假去了——上半年錢很多的時候多多少少都已斬獲了一些地，是有資格去休假了。
4.「三道紅線」是挺嚴格的監管措施，確實會帶來這樣的直接影響：土地市場將會有所降溫。
但是，「三道紅線」不是土拍降溫的惟一原因。其它原因還包括：
從房企的角度看，上半年拿地緊迫性高過下半年（在高週轉風氣下，上半年拿地下半年即可產生銷售額，下半年拿地只能來年才能產生銷售額）；從地方政府的角度看，上半年供地量往往大於下半年；等等。
5. 最不高興的是各大房企的銷售部門。無論房企手頭松還是緊，都會給銷售部門下達最大壓力：手頭緊的房企，需要銷售回款來補充現金流；手頭松的房企，需要更多銷售回款來拿地——抓住「拿地窗口期」趕緊多拿一些地。
6. 那麼，樓盤促銷潮會來嗎？只能這麼說：接下來，樓盤促銷是會更多一些。
7. 稍微歸納一下：「三道紅線」會帶來兩個直接影響，即土拍會降溫與樓盤促銷會更多。但這兩個影響，在過去一個月時間就已經顯示出苗頭了。特別是，8 月份以來，多數頭部城市的宅地已經比上半年好拿多了——報名參拍的地產商變少了，溢價率也企穩甚至下行了。
為什麼？很多全國性房企在 7 月底 8 月初就已經聞到了「三道紅線」的火藥味，他們已經搶先一步開始調整土拍與銷售策略了。
8. 這麼說吧：先是媒體爆出「三道紅線」這則傳聞，然後是「央行與住建部召開房企座談會」坐實了傳聞；但對於很多全國性房企來說，他們早在 7 月底 8 月初就已經聞到了。
如果一家房企，要等到「三道紅線」的傳聞出來後才驚慌失措或恍然大悟，只能說這樣的房企根本就沒在牌桌上。
如果一家房企的 CFO（首席財務官）沒有在 8 月初及時幫老闆給出預警，那是不合格的 CFO。
9. 針對房企融資收緊，購房者需要採取什麼特別行動嗎？ 不需要，該買買，該賣賣，該賣了買就賣了買，不用理會這些跟購房者沒有直接關係的調控政策。比如，樓盤促銷是會更多一些，但大概率不是你想買的樓盤。
10. 差不多就是這樣。別看熱鬧了，散了吧。
