嘉興，房價從平抑到暴漲的邏輯房產頭條網

平心而論，我看市場還是很準的，但是這幾年還是有不少的城市看走了眼，這篇也就是覆盤一下，講下這幾年看空看多的心路歷程。

這篇覆盤的城市是：嘉興。

嘉興在我從業以來，一直視為一個波瀾不驚的城市，一個我長期看空的城市。

當年的理由有好幾個，而且次次說的理直氣壯：

1、嘉興人口少

自從1983年嘉興湖州分家後，嘉興人口就僅剩400多萬人，而且與蘇州類似，嘉興市區對下轄的縣市吸引力非常有限，海寧不用講，皮革城就能讓自己自給自足，桐鄉、嘉善、平湖也是自我發展得很好。如果只看嘉興市本級（南湖區、秀洲區），人口只有100多萬，如果沒有強大的人口吸附力，市本級的人口規模就是外地縣城級別。

2、計劃生育做的好

我一直很喜歡用這個指標看長三角，來論證“有購買力但無需求”的觀點。那些計劃生育做的一般的多子區域，未來的家庭裂變造就的購房需求是很強大的。而計劃生育做的好的地區，比如蘇南和浙江，對地產而言他的影響也是非常大的，舉個例子，如果獨生子女去外地發展了，那是不是有可能會舉家外遷？帶走的不僅僅是人口，還是整個家庭幾十年積累的財富，留下的是一套甚至數套二手房的供應量。嘉興的計劃生育做的就是省內標杆之一。

3、地形地貌有利於土地供應

浙江是傳說中的“七山二水一分田”，而嘉興的狀態真的就是杭嘉湖大平原，到處都是地，只要放開土地指標供應，全境都是良好的建設用地。一言以蔽之，不缺地，供應量大，可以圓形攤大餅。這一條就解釋了為啥經濟能級更低的麗水、舟山，同期房價卻遠高於嘉興。

4、產業上被上海、杭州虹吸

不要認為背靠上海杭州兩大經濟體就好發展，就如同行星在兩大恆星間運作一樣，的確每時每刻都有光熱，但是容易被撕裂。嘉興不出產好的企業總部，或者企業做大之後總會跑去上海或者杭州，畢竟找人找錢都更容易些。企業總部走了，人也走了錢也走了。

5、房地產起步早，戶均擁有住房多

房地產行業起步早，這是浙江各地市的一個明顯特徵，甚至早期杭州的房價都能吊打上海。也正因為起步早，當內地很多城市還在福利分房的時候，浙江人已經對商品房習以為常。積累到2010年以後，中產階層的住房條件一般是二套起，除非有其他刺激因素，自身而言很難有意願繼續購買。

所以嘉興的房價在2016年前，長期保持在5000-8000元/平的水平。

當然也有天量已出讓土地存量的因素，長期供大於求，讓嘉興的房價釘死在成本線上，也讓公眾對嘉興的房價的感知已經到了理所應當的程度。要漲？會翻倍？那時還真不敢想。

所謂的存在即合理。

前司在2013年就進了嘉興，不大的項目，一直到2017年初才堪堪清盤，有點狼狽。

一切在2016年出現了反轉。年初上海投資客大軍剛剛刷爆花橋，春節後大批量的中介開始出現在嘉善、嘉興市區眾多樓盤中，一車一車得從上海市區往嘉興廣袤的土地上導客。當然，因為嘉興存量太大，就算天量資金填坑，一時半會也填不滿。

然後5月份掛出來一塊地：