北京59歲的高女士稱，退休後，經朋友介紹參加了一個所謂“以房養老”的理財項目：以現有房產證抵押做理財，12個月為期，每月給付房屋價值的3%。高女士被“白拿錢，無風險，項目運作一段時間了很成功”的宣傳所吸引，用自己位於金蟬北里的一處房屋投資了這個項目，可是還不到半年的時間，卻被告知房子已經被賣並過戶給了他人。這起備受關注的所謂“以房養老騙局”案，今天(12日)在北京朝陽法院一審宣判。法院認定委託代理人濫用代理權售房合同無效，判決房屋物歸原主。
依據高女士的起訴，她參加了一個“以現有房產證抵押做理財的項目，白拿錢，無風險”，被告龍先生帶著她簽了一系列的合同，說是辦理理財項目的手續，可是幾個月之後，她的房子竟然在自己毫不知情的情況下被賣了。
官司打到法院，開庭的時候，高女士的兒子情緒非常激動。他說：“就200萬，而且我都不知道是不是這個房錢。你為什麼以這種房價賣我們家房子？就算我母親投資失敗或者被詐騙，欠了錢，我們可以還，為什麼賣我們的房？這個房現在值多少錢？”
高女士的兒媳反覆強調，買房子的劉某某和龍先生是一夥的。“業務員有問他，這劉某某是您的愛人嗎？他說不是，是他的親戚。如果劉某某和龍某某沒有任何聯繫或者沒有串通，他為什麼能拿到一個陌生人的房本和身份信息呢？”
一審法院並沒有認定“以房養老騙局”。審判長、北京朝陽法院王四營法庭法官趙佳分析：“高女士主張，這是打著‘以房養老’的幌子對她實施了詐騙，但是她提交的證據經過法院的審查，還不足以證明這是一個‘以房養老’的騙局。”
證據顯示，2016年4月15日，王某與高女士簽訂了《借款合同》，約定王某出借220萬元給高女士，月息2%，借款期限1個月。雙方同時約定，如高女士不能依約歸還借款本息，則出賣涉案房屋償還王某借款本息；高女士抵押涉案房屋提供擔保，並以公證方式委託王某指定的人——龍先生作為出賣涉案房屋、辦理抵押等事項的委託代理人。同日，公證處根據王某與高女士的申請就上述《借款合同》出具了《具有強制執行效力的債權文書公證書》。
趙佳說，法院認定高女士和王某存在借貸關係，高女士如果不能按照合同約定償還借款的本金和利息，龍某某作為他出賣房屋的委託代理人，就可以直接將涉案這套房屋出賣，讓債權人王某優先受償。
法院審理案件的過程中發現，高女士與龍先生約定的出賣涉案房屋的委託代理權，不符合法律的規定。趙佳介紹說，法定的實現抵押權的程序可以是雙方協商確定一個價格，如果雙方協商不成，可以要求法院直接拍賣，或者通過訴訟，但是他們約定，龍某某直接可以賣高女士的房子，在這種情況下，高女士就沒有對這個房子議價的權利，這樣一來，作為抵押人，她的權利就沒有得到保護。
2016年5月17日，公證處根據高女士的申請出具了公證書，8月5日，龍先生作為高女士的委託代理人以280萬元的價格將房子賣給了劉女士，20天后進行網籤，同日何某某替劉女士將200萬轉給龍先生，龍先生向法庭提交了一張轉賬記錄，但法院查出了資金往來的真實情況。
據趙佳介紹，在21分鐘之內，這200萬在四個人的賬戶內轉了一圈，並沒有發生實質性轉移，又回到了最初的資金來源的那個賬號。
法院進一步審查，龍先生與劉女士在對高女士的房子買賣、過戶、再出售、再抵押的過程中，存在諸多疑點。趙佳分析：“按理說他們的利益是存在衝突的，結果在這個房屋剛辦理完產權證時，龍某某就拿到了產權證，而且自稱是劉某某的親屬，委託鏈家出賣這個房子，他們如何從交易對手的關係轉化為委託代理的關係？雙方都沒有給出一個合理的解釋。所以法院認為這非常不符合常理，認為龍某某和劉某某應該存在惡意串通的行為。”
一審法院判令劉女士協助高女士將涉案房屋變更登記至高女士名下。趙佳介紹，法院最後認定龍某某取得出賣涉案房屋的委託代理權存在瑕疵，而且作為代理人，他還和買受人存在惡意串通簽訂房屋買賣合同的行為，這種行為損害了高女士的利益，所以龍某某代理高女士與劉某某就涉案房屋簽訂的房屋買賣合同應當認定無效。
針對事件中涉及北京市部分公證處為老年人辦理賦予強制執行效力公證、委託公證等內容，北京市司法局和市公證協會組成了調查核實小組開展調查。北京市司法局明確，從2017年8月起，全市公證機構在辦理借款合同賦予強制執行效力公證的同時，不得為借款人辦理擔保性委託公證；公證機構辦理賦予強制執行效力公證和涉及不動產委託公證必須將公證書送達雙方當事人；公證機構為60歲以上老年人辦理賦予強制執行效力公證或涉及不動產的委託公證時，老年人必須由成年子女陪同，辦證過程必須進行錄像，並附卷備查。
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