房地產市場的“馬太效應”正日趨凸顯：截至2019年12月中旬，以中小型房企為主的破產企業數量已達488家，相較於2018年明顯增加；“餓殍遍野”的另一面，則是大型房企進一步鞏固規模優勢，市場主導地位堅不可摧。
業內人士普遍認為，隨著調控政策與融資政策的強化，“馬太效應”是行業未來發展的必然趨勢。但不管是對於大房企還是中小房企而言都“不是壞事”，行業“洗牌”之後，留下的是真正有實力的企業。
58安居客房產研究院分院院長張波認為，行業集中度不斷提升的同時，中小房企必將面臨嚴酷的淘汰階段，“這本身就是行業向平穩化、高質化發展的必由之路，對行業來說，利大於弊”。
“馬太效應”下，中小房企生存艱難
距離2019年結束已不足一週，房企“年終搶收”模式仍在繼續。儘管年終“發榜”還需等待數日，但根據近期多家房企公佈的11月業績報告及多家研究機構的數據，在年末這場業績競賽中，龍頭房企、規模房企依然保持了一貫的突出，行業“馬太效應”明顯。
華創證券近日披露的研究報告指出，2019年1-11月，50強房企累計實現銷售額81558億元，較去年同期大漲17.43%。克而瑞發佈的《2019年1-11月中國房地產企業銷售TOP100排行榜》顯示，銷售全口徑排名前十的房企中，7家房企的銷售業績環比增加，其中萬科、綠地、世茂的銷售環比增速均超過20%；另據億翰智庫的監測數據，截至11月底，TOP100榜單門檻值為38.11億，預計全年榜單的門檻值將達41億，突破歷年新高。
截至11月底，已有4家龍頭房企的業績突破5000億元，其中融創擠掉萬科首次進入前三之列。頭部房企們進一步鞏固規模優勢的同時，中小房企陣營表現出明顯的分化。
一方面，不少中小房企渴望規模上的提升、加速佈局。例如，此前鮮少發聲的杭州宋都地產今年拿地動作頻繁，在中國指數研究院發佈的《2019年1-11月全國房地產企業拿地排行榜》上位列第77名，引起市場關注。
但另一方面，亦有一些中小房企逐漸掉隊，甚至徘徊於離場的邊緣。近期，中小型房企被併購的消息接踵而至：世茂攜四大AMC之一的東方資產整體收購閩系房企福晟地產的熱議還未平息，陽光城與協信集團談判股權收購一事又在業內沸沸揚揚。作為百強房企，兩家企業都曾提出過千億目標，福晟更是在過去幾年間頂著拿地“飛虎隊”的頭銜兇猛拿地，但眼下這兩家房企未來何去何從仍是未知數。
兩家房企令人扼腕嘆息的背後，是更為冰冷的數據：人民法院公告網公告顯示，截至12月11日，今年全國共有488家房地產企業宣告破產清算，相比去年一年破產的458家已超過30家有餘。此外，破產的大多為中小企業。
張波向記者表示，隨著房地產去產能的深化、行業集中度不斷提升等因素的增加，未來房地產行業的整體淘汰率仍將提升，預計淘汰房企的規模會呈現不斷增長趨勢。
優勝劣汰，洗牌不是一件壞事
“2019年的市場的確對中小房企不友好。”一位TOP30房企內部人士劉明（化名）向記者感慨道，光是融資環境的收緊就讓一批中小房企“受不了了”。張波更是直言，“不僅是2019年，中小房企的日子在往後的3-5年都不會太好過，對於中小房企來說最大的壓力莫過於規模化乏力之下，融資難問題將長期存在”。
當然，企業自身的因素也不容忽視。劉明以福晟舉例，他認為步子邁得太大、高位瘋狂拿地是福晟此番陷入危機的主因。儘管近期發佈研報闢謠“今年僅43家房企真正破產”，但中國指數研究院依然強調，企業自身管理制度落後、運營效率較低，市場火熱的上行期階段，銷售業績快速增長，掩蓋了“自身內功”先天不足的缺陷，一旦市場進入平穩或下行期，企業的競爭力短板就會凸顯出來，銷售去化以及融資等問題將形成較大壓力。
業內人士普遍認為，“馬太效應”是行業未來發展的趨勢。上海中原地產首席分析師盧文曦則向記者說：“我個人認為‘馬太效應’是一件好事情。”其認為，“馬太效應”之下，優質資源會向資源配置能力、綜合運營能力都較強的房企傾斜，也可以為行業創造出更多的價值。
張波認為，這本身就是行業向平穩化、高質化發展的必由之路，對行業來說是利大於弊。而大浪淘沙之後，留下的不只是大型房企，還有以產品力見長，或有著獨特資源優勢的中小房企。
對於身處行業“馬太效應”之下的中小型房企，張波建議，首先要明確在“淘汰賽”階段需要注意的是不能掉入規模化陷阱。“關注產品力本身，精細打磨產品形成良好口碑效應，才是立於不敗之路的重要舉措。”張波對記者說。
宋都地產內部負責人同樣告訴記者，公司近年穩步提升的主因就在於堅持主業、練好內功，同時注重與大型龍頭房企的合作。亦有市場分析人士認為，中小房企可以另闢蹊徑。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，中小房企可以形成自己獨特的競爭力或轉型開拓新的領域，以謀求更好的生存空間。張波也認為，“小房企需要創新，並且與大型房企形成一個互補機制，才能尋求長期生存發展。”
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