2020年1月24日，四川省人民政府启动了公共卫生事件一级应急响应。2020年1月25日，下发了《关于印发应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情I级响应措施的通知》（川办发〔2020〕6号）。由此，新冠疫情与每个公民，法人等主体发生了密切的联系，也产生了诸多的法律问题。本文旨在通过研究不可抗力和情势变更，希望能为疫情期间的民事合同双方当事人提供帮助。
租赁合同的应对策略
“新冠”疫情及各级政府为此所采取的措施，如果与租赁合同不能履行之间具有直接因果联系，建议当事人以不可抗力主张免责；“新冠”疫情及各级政府为此所采取的措施，如果不是造成无法履行而是造成履行租赁合同困难或导致履行租赁合同成本高昂异常状况的原因，建议当事人以情势变更主张风险分担。具体分析如下：
一、各业态租赁分析
1、住宅小区
租赁合同签署后，发生“新冠”疫情，如果地方政府采取相应行政措施限制承租人春节大假后返回，或者住宅小区采取了封锁措施禁止租户进入，或有其他强制措施致使承租人无法使用房屋的。客观上造成该类租赁合同承租人无法履行合同，上述措施应被认定为不可抗力。长期租赁合同，承租人可以援引不可抗力请求减免租金或延长租期。对于短期或假期租赁合同，可以请求解除。
2、园区、写字楼、大厦等办公场所
本次疫情对在园区、写字楼、大厦等场所办公的承租人影响较大。政府先后发布文件延长春节假期、推迟企业复工时间、推行企业居家办公等举措，导致企业等承租主体无法正常组织员工上班，企业经营受到较大影响。同时，园区、写字楼、大厦等场所管理人也出台相应管理措施，需满足其要求的复工条件（特别是对口罩数量做了严格的要求，直到口罩都严重短缺的今天，承租人即使穷尽一切办法在短时间内也无法满足）和时间节点才能复工（一般都晚于政府规定的最早复工时间）。承租人因上述措施无法正常复工的，上述措施应被认定为不可抗力且与承租人不能使用租赁物具有直接因果关系。
3、餐饮娱乐、休闲消费、购物中心等营业场所
①政府为避免疫情蔓延，相继采取关停或限制餐饮、影院、洗浴、酒吧等人员密集场所进行营业，上述承租主体因无法实际开展经营活动，营业场所经营收入为零，还需要承担原材料、产品采购、员工工资等成本亏损，此类场所营业的承租人遭受了巨大损失。上述限制措施应被认定为不可抗力且与承租人不能使用租赁物具有直接因果关系。
②鉴于餐饮娱乐、休闲消费等商业场所承租方的租赁目的就是为了承接巨大的人流量实现消费变现，由于受到疫情及政府行政措施的限制或者在解除限制措施后，由于疫情原因导致人们不敢出门、人流量骤减，导致这些商业场所的承租人营业收入随之骤减，承租人基于租赁合同承租并使用商业场所的目的阶段性落空，如果继续履行合同对于承租方而言显然既不能实现合同目的，也是不公平的。建议以情势变更为由主张适用《合同法解释二》第26条关于情势变更的规定，要求与出租人合理风险分担，商量减免疫情期间到的租金。
4、工厂、仓库等生产场所
①受政府延长假期、推迟复工时间以及限制人员流动等措施的影响，致使工厂、仓储等生产性企业未能在生产经营场所实际从事生产、经营活动的，政府限制措施或工厂、仓库所在园区的限制措施应被认定为不可抗力与承租人不能使用租赁物具有直接因果关系。
②涉及疫情防控必需的生物医药、医疗器械、空气净化及卫生防护用品等生产单位，钢铁、化工等连续生产企业，以及市民生活必需的供水、供气、供电、通讯、超市、农贸市场、农副产品供应等企业，各级政府要求在做好疫情防控的前提下正常经营的，则不属于不可抗力。因此上述企业在疫情期间正常开展经营活动，不在受限制范围，无论该企业是否实际从事生产经营活动，均不得主张减免租金。
二、不同市场主体应对疫情期间房屋租赁事宜的可行性主张
1、商业承租人能否要求减免受此次疫情影响停业期间的租金？
承租人租赁的商业，如根据防控要求暂停营业或关闭市场时，可以根据公平原则，向出租人提出减免暂停营业或关闭市场期间的租金，并经双方协商一致后，签订书面补充协议。如果无法达成一致，建议先交租金，然后进一步交涉或按照合同约定方式提请仲裁或诉讼解决。建议承租人尽量不要擅自停交或减少租金，避免违约风险。因为对于是否减免租金，在诉讼中，法官是有一定自由裁量权的。此次“新冠”疫情与非典相似，从收集的“非典”案例来看，大部分法院支持减免租金（有的法院认为可以全免，有的法院认为应当合理分担租金损失），少数法院不支持减免租金。支持的理由主要为：“非典”疫情一事众所周知，相关行业响应政府停止营业，根据公平原则应减免租金；非典期间要求免除租金是合理的，双方在非典之后也继续履行了合同，法院可认定减免租赁费成立；“非典”疫情属于不可抗力，因此停止经营期间应酌情减免租金。不支持的理由主要有：非典并不必然导致经营目落空，不构成情势变更，即使构成情势变更，双方亦应通过合理协商，合理分担非典导致的不利后果；“非典”期间造成的停业损失不属于不可抗力，仍在正常的经营风险范围内，应由经营者应承担。因此，“新冠”疫情虽然比“非典”涉及的区域更加广泛、涉及的交易主体数量更加庞大，如果最高人民法院不做出统一的司法解释或指导性意见，相信不同地区的法院会作出不同的认定。
2、生活居住用房的承租人，其承租的居住房屋空置期间的租金能否减免？
房屋租赁合同不属于即时性合同，除短期或假期租赁合同外，受到此次疫情的影响仅仅局限于某个时间段。因强制隔离措施造成承租人不能返回租赁房屋居住，所造成的空置期间的租金损失能否减免不能一概而论。首先，要看租赁合同中有没有对于突发卫生公共事件的明确约定，有约定的按照约定处理；如果没有约定的，在未出台新的司法解释或相关规定的情况下，可参照2003年非典期间最高人民法院《关于在防治传染性非典型肺炎期间依法做好人民法院相关审判、执行工作的通知》的规定，援引不可抗力和公平原则，要求出租人减免租金。
3、承租人以新型冠状病毒肺炎疫情为由拖欠租金，是否构成违约？出租人是否据此可以直接解除租赁合同？
承租人因疫情防控和治疗需要而被采取强制性隔离措施，造成无法及时足额支付租赁价款的，如情况属实，属于不可抗力因素，不构成违约，出租人无权单方解除租赁合同。但是，在承租人被解除隔离措施后仍不支付租金，经出租人催告且经过合理宽限期后仍继续拖欠租金的，出租人有权依据《合同法》94条规定，单方通知承租人解除租赁合同。
4、如果因此次肺炎疫情取消国内旅游和度假安排而不需要租赁当地房屋的，能否向出租人主张解除租赁合同并返还定金？
如出发地或租赁房屋所在地，任一区域属于本次突发公共卫生事件中政府强制性隔离范围且租赁期限与隔离期存在重合或交叉关联性的；或者，本人或家人因感染（疑似感染）新冠病毒而被隔离治疗（观察）的，因此客观原因造成不能履行已经订立的租赁合同，则构成不可抗力，可单方提出解除合同并要求接受定金的一方退回收到的定金，但应及时通知对方并提供相应证明材料的义务。
三、出租人与承租人的应对策略
1、承租人应对策略
①如果是短期租赁合同或假期租赁合同，根据疫情控制期间与租赁期间的具体情况，若各级政府防疫措施导致承租人无法履行合同的，可以考虑根据《合同法》第94条主张解除租赁合同，免除该合同履行义务与责任。
②如果是长期租赁合同，对于不能履行期间，可请求免除租金或延长租赁期限，但不能主张解除合同。
③无论是解除合同还是主张减免租金义务，都要及时通知对方并在合理期限内提供证明文件（含不可抗力确实发生及不能履行合同义务的证明文件），未及时通知对方导致对方遭受损失的应予以赔偿。
2、出租人应对策略
①如果是短期合同或假期租赁合同，根据疫情控制期间与租赁期间的具体情况，根据各级政府防疫措施导致出租人无法履行合同的，可以考虑根据《合同法》第94条主张解除租赁合同，免除该合同履行义务与责任。
②如果是长期租赁合同，在签署租赁合同后发生“新冠”疫情，地方政府采取相应行政措施限制出租人春节大假后返回，或有其他强制措施致使出租人无法交付房屋的，出租人不承担迟延履行的违约责任，但应在交付房屋障碍消除后第一时间履行自己的交房义务。承租人有权不交付此期间的租金。
3、对出租人、承租人的共同温馨提示
承租人或出租人因“新冠”疫情及各级政府为此所采取的措施导致租赁合同无法履行，均应注意：
①查看合同约定。合同约定和法律规定是解决租赁合同纠纷后争议的基本依据。如果当事人对不可抗力、情势变更的定义、法律后果、责任分担、救济措施等作出约定的，须按照约定执行。只有租赁合同没有约定或约定不明或相关条款被确认无效的情况下，才适用法律的规定。
②通知、提供证明。如果一方当事人希望通过不可抗力寻求救济，免除责任，应当将合同因疫情导致的履行障碍及时告知对方当事人，尽量减少不可抗力给对方当事人造成的损失。同时，在合理期限内提供履行障碍的证明文件，以便后续协商或通过法律途径解决争议。
③固定、留存证据。无论是援引不可抗力解除合同、变更合同或免除责任，还是援引情势变更要求减免租金，都应当对相关事实承担举证责任，特别是需要提供“新冠”疫情与履行不能之间具有因果关系的证据。具体到“新冠”疫情案件，当事人应当注意收集和留存有关疫情发展、防控措施及造成合同履行障碍等证据。比如，政府针对疫情发布的相关政策、采取的具体措施等；承租人或出租人因疫情防控被隔离、入院治疗的证据；承租人因疫情防控导致停产、停业以及经营收入骤减的相关证据。如果双方当事人在疫情防控期间存在协商沟通的，应保留相关往来函件、邮件、聊天记录等，必要时可申请公证机构进行证据保全以固定相关证据，特别是电子证据等证。
④沟通协商变更或解除合同。疫情发生后，根据疫情对合同履行的影响程度、损失情况，从公平、诚实信用原则出发，协商变更合同条款或者签订补充协议，适当降低或免除疫情防控期间的租金或适当延长租期，从源头上减少纠纷。
⑤诉讼或仲裁解决争议。若协商不成，如果是承租人援引不可抗力或情势变更解除或变更合同，建议承租人先行交纳租金，防止因己方违约而承担不必要的违约责任。当事人按照合同约定的纠纷解决方式，通过诉讼或仲裁变更合同、减免租金或解除合同，但请求事项需谨慎。因疫情性质的确定，各案案情不同，存在差异。需充分考虑疫情对合同履行的影响，进而确定是要求变更合同或解除合同，防止不当请求遭遇败诉结果。
⑥注意诉讼时效问题。如果对于减免租金或迟延交付房屋等若无法达成一致意见，应及时通过其他途径主张权利，如果不能的，注意法律规定的三年诉讼时效期限，诉讼时效从权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算，因此最迟在与协商不成后3年内向法院或仲裁提起诉讼或者仲裁处理纠纷。
⑦笔者所述应被认定为不可抗力情形，裁决者从合理分担风险、平衡利益出发，在实际审理中不排除被法院认定为构成情势变更，特别是承租人要求减免租金或延长租期的情形。
