在長租公寓推高房租成為當下熱議話題之際，東莞、佛山等城市也悄然出現了分散式長租平臺，部分中介、機構已開始“收房轉租”業務。
今年6月底，建行廣東省分行開始試 點“存房”業務，正式加入住房租賃市場。與此同時，一些金融、中介機構也推出分散式“收房轉租（即長租）”業務，在各個平臺發佈收房信息：一次性可收取10年租金。對此，你會心動嗎？
舉個栗子
房主將房子“存”進銀行
譚先生在東莞有一套專門用來出租的房子，由於平時工作忙，他無暇顧及房屋的出租事宜，也不想直接跟租客打交道處理日常房屋出租期間的繁雜事務。若把房子放給中介出租，他又擔心會不時被中介電話“騷擾”。不久前，他無意中得知建行推出的“存房”業務，經過一番諮詢、瞭解，他決定將房子“存入銀行”。
他表示，“存房”後，房子交給專業的租賃公司打理，既節省了中介費用，避免房子空置損失，又無須直接對接租客，省去處理房屋傢俱損壞維修的煩惱，很符合他的需求。最終，譚先生簽了6年的長租權轉讓協議，一次性收取了6年的租金。
據介紹，“存房”業務是建行發揮專業評估優勢和增信作用，推薦房主、專業租賃企業達成住房長租合作及交易的新業務，今年6月底開始在東莞試點。在該業務中，建行擔當資源整合者和金融服務的角色，具體運營則由專業住房租賃公司負責。在房東提出“存房”需求後，建行對其房產未來3~10年的租金收益進行專業評估；房主認可後，建行再推薦房主和運營公司達成住房長租權交易；由運營公司向房主一次性或分期支付未來的長租租金，然後負責出租及租後管理。交易期滿後，運營公司將房產歸還給房主。
這也是目前東莞市場上最為常見的分散式“收房轉租”業務模式之一，與由開發商主導的“三舊改造”項目打造的集中式長租公寓模式不同，這種分散式的長租模式以收取市場上房東個人房源為主，由房東個人提出出租申請，經由評估後，再轉交第三方專業機構進行統一運營和一次性或分期結算租金。
市場走訪
試點僅限中心城區
據瞭解，建行於今年6月底開始在東莞試點推行“存房”業務，目前試點範圍為莞城、南城、東城。據其相關工作人員介紹，下階段將逐步增加受理區域，目前各項工作順利開展，已經收到140套房源。
在佛山，目前該行已受理客戶申請200多筆，成功辦理的20多戶業主已順利收到了長租收益。佛山目前可辦理“存”房業務的片區有：禪城、桂城、黃岐和順德的容桂、大良。這些區域配套齊全，是傳統的中心區域，租賃活躍。
東莞：有機構加入長租業務
除了建行開展的“存房”業務外，目前東莞市場上也開始有其他金融機構加入長租平臺市場，推行“收房轉租”業務。近日就有中介發佈消息稱，房主若將房子出租給其所在的機構，機構將一次性支付10年的房租。即如果雙方協議的房租為3000元/月，房主可一次性收取房租36萬元。
在中介費方面，如果房主和這些長租平臺簽約，房子出租3年，中介將收取兩個月的租金；若出租4~10年，中介收取3個月的租金作為中介費用。而一般情況下，東莞普通租房市場是採取按月收取租金的模式，如果簽約租房1年，中介收取1個月的房租為中介費用，房主也多一年一租。於是，相形之下，房主長租的好處是能夠一次性獲得較大額度的租金，所付中介費用也相對少一些。
樓三姐以有一套房子需要“存房”為由電話諮詢建行，工作人員介紹，房東可以直接到建行的網點進行申請，大約兩週後可以得到審核結果，然後再按照程序走流程，最終房東收取租金。從目前所瞭解到的“收房轉租”流程來看，“收房轉租”步驟均為房東提出申請，經由相關機構實地勘查、租金評估後，再到協議租金，最終簽約，從房東提出申請到正式收到租金預計需要一到兩個月的時間。
佛山：新樓盤也可“存房”
“存”房業務已經在佛山落地2個月時間，佛山建行透露稱，該行已受理客戶存房申請200多筆，成功辦理的20多戶業主已收到了長租收益。樓三姐走訪市場發現，已有開發商從中嗅到了“商機”，將“存房”作為公寓銷售的賣點之一。
近日，樓三姐以購房者身份走訪某樓盤。該項目銷售告訴樓三姐，購買了其項目的公寓，可辦理建行的“存”房。“比如，你可以申請5~10年存期，按照30多平方米公寓租金2000元/月計算，那麼5年下來就有12萬元的租金，銀行方面可以一次性將租金支付給你。”該銷售員強調，收房後由業主自己去申請，“這種方式比返租安全多了，可以一次性套現多年的租金。”至於30多平方米的公寓，是否真的能獲得2000元/月的租金？該銷售也直言，“這只是我們的預估，具體還要看銀行方面最終評估。”
公寓可以“存”銀行嗎？樓三姐瞭解到，目前建行佛山只收取個別集中式公寓小區的房源，要由合作小區統一辦理；對於零散的公寓，建行暫不接收。“對個人申請，只接收住宅。”建設理財顧問回答說。
作為全國首批12個住房租賃試點城市之一，佛山通過政銀合作的模式，逐步探索打造出佛山住房租賃與金融支持深度融合的路徑。
佛山市與建設銀行深度合作，聯合打造住房租賃“佛山模式”，合作內容包括：優先資金支持、加快信息服務平臺建設、參股國有住房租賃公司、創新政銀企合作新模式和支持租房消費群體。其中，建設銀行向佛山市政府給予意向性授信支持金額摺合人民幣不少於3000億元。
此外，目前工商銀行、中國銀行、交通銀行、銀聯等金融機構也積極與佛山市開展戰略合作，以支持租賃住房項目發展為主線，探索多樣化的合作模式。其中，中國工商銀行於2018年1月11日與佛山市建鑫公司簽訂合作協議、廣東省銀聯於2018年2月12日與佛山市住建管理局簽訂戰略合作協議。
業內分析
對中介市場影響不大
有中介行業相關人士認為，在東莞做長租平臺並不容易，房子出租的時間太長，很多房東不願意出租。
“我們有對接過幾單，但是最終都沒有談攏。”該人士稱，除了房東對於長租的形式不願接受外，租金到賬時間比較久也是一個重要原因。一般租房，今天簽了約，馬上就能夠拿到租金。但是出租給長租平臺，需要進行評估，還要等待租金放款，整個流程下來，時間比較長的需要一兩個月。
此外，對於長租3年收取兩個月中介費的情況，業內人士也表示，按照正常的租房程序，如果房東與租客自己續約，一樣可以節省中介費。
金信聯行市場研究院相關人士認為，這種“收房轉租”模式對中介機構會造成一定的衝擊，但並不會太大。該人士表示，一方面，這種模式下的公寓租房勢必會漲價，那些尚未被收購轉租的房子將會變得稀缺，租房的人只能更依靠中介機構；另一方面，自中介出現以來，不管開發商規模有多大，模式如何先進，還是會與中介合作，主要原因是中介手裡的資源還是遠遠優於獨立的開發商。因此，“收房轉租”業務的出現對中介的地位並不會造成太大的影響。
對房租暫未造成影響
對於“收房轉租”業務，業內出現了兩種截然不同的看法。有中介機構認為，東莞房屋租金水平長期平穩，租金上漲緩慢，租金投資回報率低，長租市場不好做，不值得投入。但也有金融公司對長租市場前景看好，有機構表示，無論從政策還是市場來看，長租市場都是很有前景的，他們“已經投入好幾億元資金了”。
“從目前其他城市的操作來看，如果真的有較大規模出現‘收房轉租’情況，房租肯定是會漲的。”金信聯行市場研究部相關人士稱，目前有部分中介和金融機構做起“收房轉租（長租）”的生意，但是主要集中在北京、深圳、廣州這樣的一線城市，東莞目前僅出現零星的私下收房的中介公司，目前尚未顯現規模化的影響。
樂有家研究中心相關人士也表示，從目前來看，東莞出現“收房轉租”的規模很小，房源量少，對市場的影響也很小，對房租暫未造成影響。
在佛山紅璞公寓管理有限公司陳子冰看來，“存”房業務其實就是將市場上零散的出租房源收集起來，經營長租，這意味著正規金融機構進入長租市場。
目前，佛山長租市場發展勢頭迅猛，多家房企以及代理行都已涉足這一市場。從目前來看，房企以及代理行運營長租公寓都是集中式公寓，房源來自城中村、商辦物業等集中式物業。城中村租金相對低廉，但居住環境相對略差，包裝成為長租公寓後，環境、配套有了提升，租金也隨之提高。但集中式公寓呈點狀分佈，對佛山租房市場影響有限。“目前佛山超八成的房源還是來源於城中村以及普通住宅。”陳子冰說。
如今建行通過收取零散住宅的方式收取房源，一旦形成巨量，將會對佛山整體的租金水平有所影響。不過，目前建行在佛山開展的存房量僅幾十套，對於整體租房市場的影響微乎其微。
存房還是賣房？
如果房主急需一筆資金，變現能力強的“存”房和賣房都是很好的選擇。
選擇存房的話，由銀行信用背書以及專業營運機構經營，安全性有保障。房主可以一次性拿到3~10年的長租租金，可以緩解資金緊張。同時，由於房子的所有權還在自己手上，如果對自己的房子看漲，可選擇“存”房。
反之，當下賣房可以贏得資金回報的最大化，可選擇賣房。
存房還是租房？
比起房主自行放租，“存”房最大的優點在於可以減少空租期，避免業主直接面對租客、篩選租客的煩惱。總的來說，存房可以幫助業主降低風險。不過要注意的是，“存”房的情況下，租金在長租期內恆定，如果未來市場房租走高，則業主就虧了租金。另外，還要注意業主如遇到急需變賣房屋套現等情況，可能因房屋仍在長期租期內而無法實現。
如果自行放租，租金水平由房主掌握。對於地段好、不愁租的房子來說，業主自行放租，租金回報更高。另外，業主自行出租退出機制更靈活，如果業主想收回房子，可以跟租客協商提前結束租期。但比起“存”房來說，自行放租有空租期的風險；而且租金通常一月或者一季度一付，變現能力相對較弱。
市民： 存房雖省心省力 但無法實現利益最大化
市民肖女士在佛山城南附近有一套三居室用於出租。當聽說“存”房業務後，肖女士表現出極大興趣。“可以一次性套現3~10年的租金，當然是好事。”不過，當她聽說租金有可能稍低於市場價後，肖女士略有遲疑。“我的房子很好租，租金半年一付，大多數時間不會有空租期。”由於房子好租，肖女士也會隨行就市提高租金。“以前我租2000元/月，現在租2300元/月。”肖女士認為，如果把房子“存”到銀行，租金是恆定的，租金若漲，業主就虧了。
“我認為如果房子本來就不好租，那麼存銀行是個好辦法；但是如果房子好租，那不如自己來出租。”肖女士說。
東莞的陳先生則表示，如果長租房子，3年內他還可以接受，如果長租10年，他不能接受。“特別是出租後要遵守約定，10年內如果家裡急需錢用就沒有辦法將房子賣掉換錢了，有一定的風險。”
不過，佛山市民郭先生則認為，佛山的租金多年沒有大變化，以後租金上漲的空間也有限，“存銀行可以提前拿到多年的租金，把房屋管理以及租金下跌的風險轉移給銀行，業主省心又省力，是件好事”。
文：廣州日報 樓三姐
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